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绿城,前半年的高溢价拿地,后半年是否还会延续?

时间:2020-07-01  作者:佚名   点击:0次 次

  与房企营业“寒潮”形成鲜明对比的是土拍市场高居不下的热度,5月份土地市场交易景气持续回升,成交面积创下年内新高,溢价率增至16.2%,实现2020年以来的五连涨。其中,绿城中国以拿地强度1.32的数据一跃进入拿地房企排行榜前五名。

  克而瑞数据显示,今年前5个月,绿城中国凭借着高达1370亿元的新增货值超过保利、中海、华润等,位列行业第4位,而在拿地金额方面更是凭借着565元的金额位列行业第一,风格激进。而就在近期召开的绿城中国2020年股东大会上,绿城也表现出了拿地的野心。截至6月中旬,绿城已将39宗地块收入囊中,已完成1500亿投资,而今年绿城的目标是新增2500亿货值。因此即使前5个月新增货值达到1370亿元,预计绿城在下半年的拿地依然将维持与上半年相当的力度。

  与绿城在用高溢价增加土储形成鲜明反差的是其杭州晓风印月项目遭遇业务因产品质量维权的窘境。我们在此前的文章中也提到过,地价的不断攀升,让不少房企很难交付当初许给购房者的承诺。因此购房者后期维权的场景在一些高价地块楼盘中屡见不鲜。

  与激进拿地成鲜明对比的还有绿城的销售额,今年前5个月,绿城的合同销售金额约425亿元,同比增长14.86%,而含有五一劳动节的5月销售金额约为人民币122亿元,环比却减少14.7%。销售成绩距离全年2500亿的目标还有很长的距离,而拿地资金甚至超过了销售额,者给予了绿城不小的资金压力。

  前文中我们提到,绿城今年来的拿地力度(拿地金额/销售金额)达到1.32的高水平,很多人认为对于目前绿城的经营情况来看,贸然拿地并非明智之举。就4月份土拍明显回温后,绿城的拿地溢价也是越走越高,其中春节过后,不到一周的时间内,绿城在北京以144亿元连拿三幅地块,其中昌平东小口项目溢价30%、大兴旧宫项目溢价34%、通州台湖项目溢价50%。就在2月短短半个月的时间,绿城新增土储建面为182.8万平,土地成交总价270.8亿元,新增土储货值502.6亿元,环比增速均超5倍。

  而再把时间拉长,我们会发现绿城前5月的拿地均价为9232元/平米,较2019全年拿地均价5591元/平米上升65%,而前5月的销售均价为2.57万/平米,相较于2019年全年的销售均价2.59万/平米有所下滑。这一增一降之间,绿城服务9.5%的净利润率恐有难度,如何在微博的利润空间中保证产品品质,是目前绿城面临的不小的难题。

  而绿城在杭州的高端产品晓风印月正是印证了此前不少业内人士对于绿城现况的担忧。此前由于限房价的原因,出现了与周边二手房价格倒挂的情况,最终录得12%的中签率。不过在中签后,该项目业主代表却对产品的质量提出了质疑并期望维权。绿城的晓风印月项目的拿地时间为2018年6月,项目的楼面价为33625元/平方米,溢价率达到40%。去年10月项目开盘,均价48100元/平方米,与周边二手房存在大约2万元/平方米的价格倒挂空间。晓风印月项目地价与政府限定的售价之间,两者仅1万多元/平方米,考虑项目的建安成本、销售及财务等费用,项目的盈利空间再被极力压缩。

  有些地块的的拍下其实就是“赔本赚吆喝”,但是绿城依旧愿意如此操作,后期再通过减配来提高利润可是这样做真的是长久之计吗?绿城是否还有其他方式保住自己岌岌可危的利润率,目前我们还在期待着绿城给出的答案。


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